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跌价1万/㎡,带看70多次才成交,巨量挂牌下,广州二手房难难难...


广州二手房半年成绩单出炉,成交5.4万套。

综合广州房地产中介协会数据,上半年除了1月外,广州二手月度成交均在7500荣枯线以上。3月达到顶峰1.2万套。


近一年半广州二手房成交套数

放在以往,这个实绩是相当不错的。业内有一个不成文的判断,二手成交若连续三个月跑在7500套以上,市场即复苏,然而当下笼罩在二手房市场的却是满满内卷


挂牌量是往年2倍

有盘成交价“跳水”1万/㎡+

规则不奏效了?表面二手房成交量节节攀升,背后却是 “卖一套多三套” ,业主扎堆挂牌。

在过去,广州二手房挂牌稳定在8-9万套,可今年3月以来,这个数字不断攀升,尽管成交数量上来了,但是挂牌待售房源始终在13-14万套之间徘徊。


截图:贝壳找房

经历了3月的高峰后,广州二手房成交量便一直下探。进入传统淡季6-8月,大概率会更淡。

盘源增多,观望浓郁,成交周期拉长之下,业主心态动摇。越来越多房源开始明显跌价,有的甚至跌穿一手房价。

位于黄埔永和的实地常春藤,在2020年1月-6月,一手一度卖3万元/㎡。目前均价2.4万/㎡。

贝壳成交信息上显示,该盘二手房源的成交单价游走在2-2.3万之间,个别房源跌破2字头


有低价成交的先例后,业主心理预期进一步动摇,有房源放出更低的18978元/㎡。


成交周期也十分磨人。有房源需要业主调价8次,中介带看72次才最终落定


另一边,大盘代表番禺祈福缤纷汇,房多客少更明显。 在2016年首次开盘时,均价为1.7万元~2万元/㎡。2018年下半年二期推售,均价已经猛增到4.5万元/㎡,部分单位甚至去到5.7万元/㎡。

虽然二手价格后续有所回落,但2021-2022年间 ,主流成交均价多在3.6-4万/㎡。而目前,其在贝壳的参考均价滑至32857元/㎡


2023VS2021成交价对比

学位加身的昔日红盘也不乐观,黄埔科学城的万科东荟城,目前在贝壳的参考均价为36414元/㎡。

时间回拨到两年前,2021年该盘二手普遍成交价约为4.5万/㎡,个别房源突破5万。前后价差超过1万/㎡。

例如,在2021年3月3日售出的142.45平方米四房户型,就以均价50194元/㎡,总价715万成交。该房源的卖家0调价,买家仅由中介带看3次就一口价成交

反观近期,房源成交价回落到3字头。卖家普遍调价3-10次,中介带看50多次,才能成交


2023VS2021成交价对比

中介门店经理反映,今年2、3月已消化完前期所积压的购房需求,当前市场以置换需求为主,客户购买迫切度不高,还价意愿较强进而导致部分业主扩大议价空间至10%以期尽快完成置换。


政策效果不明显

7-8月仍将下探

根据中介协会数据,2023年6月,广州市二手住宅整体共网签8292宗和83.47万平方米,环比下降5.46%和5.21%

分析成交量中的面积区间构成,可以洞悉多是改善型需求在支撑二手市场

60㎡以下、60-90 ㎡和90-120㎡的户型成交量所占比例环比分别下降0.04个、0.01个和0.90个百分点;

120-144 ㎡和144㎡及以上的户型成交量所占比例环比分别增长0.23个和0.72个百分点。

进一步分析二手房交易的付款方式,发现按揭付款所占的比例进一步减少,环比下降1.22个百分点至36.74%。即更多买家宁愿早日全款拿下爱房,也不愿长期向银行贷款,减少杠杆。现在买房的都是手里有闲钱的人。

从区域上看,番禺、天河、增城挂牌量为全市前三,分别有23916套、15349套、15610套。


具体到楼盘,6月广州二手住宅成交活跃的top10楼盘,都集中在天河、白云、海珠、荔湾中心城区

成交量位于前三的楼盘分别是棠德花园,岭南世界,富力城花园,网签宗数分别为30,29,29

毫无疑问,这些地段都具有区位优越、货量充足的优势。但也不可避免地出现以价换量的趋势




成交TOP3楼盘价格周环比持平或微跌

目前二手成交面临多重压力,一是新房挖走了许多购房客户。中心城区如天河、海珠、荔湾等上架了大量新房,分流了许多高端改善型客户群体。另一方面,远郊区域如增城等都保持着强劲的营销推广,提高去库存速度,这也大大削弱了二手房源的竞争力。

二是市场对二手房的预期价格持续走低。最后还是部分市民信心不足

一线门店反映,虽信贷层面传来房贷利率下调的利好信息,但由于购房者的入市信心不足,未来经济运行的不确定性,对市场成交的效用有限。

而且,6-8月处于市场传统淡季,预计成交或仍有下降空间。

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