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广州二手房半年成绩单出炉，成交5.4万套。
综合广州房地产中介协会数据，上半年除了1月外，广州二手月度成交均在7500荣枯线以上。3月达到顶峰1.2万套。
近一年半广州二手房成交套数
放在以往，这个实绩是相当不错的。业内有一个不成文的判断，二手成交若连续三个月跑在7500套以上，市场即复苏，然而当下笼罩在二手房市场的却是满满内卷。
挂牌量是往年2倍
有盘成交价“跳水”1万/㎡+
规则不奏效了？表面二手房成交量节节攀升，背后却是 “卖一套多三套” ，业主扎堆挂牌。
在过去，广州二手房挂牌稳定在8-9万套，可今年3月以来，这个数字不断攀升，尽管成交数量上来了，但是挂牌待售房源始终在13-14万套之间徘徊。
截图：贝壳找房
经历了3月的高峰后，广州二手房成交量便一直下探。进入传统淡季6-8月，大概率会更淡。
盘源增多，观望浓郁，成交周期拉长之下，业主心态动摇。越来越多房源开始明显跌价，有的甚至跌穿一手房价。
位于黄埔永和的实地常春藤，在2020年1月-6月，一手一度卖3万元/㎡。目前均价2.4万/㎡。
贝壳成交信息上显示，该盘二手房源的成交单价游走在2-2.3万之间，个别房源跌破2字头。
有低价成交的先例后，业主心理预期进一步动摇，有房源放出更低的18978元/㎡。
成交周期也十分磨人。有房源需要业主调价8次，中介带看72次才最终落定。
另一边，大盘代表番禺祈福缤纷汇，房多客少更明显。 在2016年首次开盘时，均价为1.7万元~2万元/㎡。2018年下半年二期推售，均价已经猛增到4.5万元/㎡，部分单位甚至去到5.7万元/㎡。
虽然二手价格后续有所回落，但2021-2022年间 ，主流成交均价多在3.6-4万/㎡。而目前，其在贝壳的参考均价滑至32857元/㎡。
2023VS2021成交价对比
学位加身的昔日红盘也不乐观，黄埔科学城的万科东荟城，目前在贝壳的参考均价为36414元/㎡。
时间回拨到两年前，2021年该盘二手普遍成交价约为4.5万/㎡，个别房源突破5万。前后价差超过1万/㎡。
例如，在2021年3月3日售出的142.45平方米四房户型，就以均价50194元/㎡，总价715万成交。该房源的卖家0调价，买家仅由中介带看3次就一口价成交。
反观近期，房源成交价回落到3字头。卖家普遍调价3-10次，中介带看50多次，才能成交。
2023VS2021成交价对比
中介门店经理反映，今年2、3月已消化完前期所积压的购房需求，当前市场以置换需求为主，客户购买迫切度不高，还价意愿较强，进而导致部分业主扩大议价空间至10%以期尽快完成置换。
政策效果不明显
7-8月仍将下探
根据中介协会数据，2023年6月，广州市二手住宅整体共网签8292宗和83.47万平方米，环比下降5.46%和5.21%。
分析成交量中的面积区间构成，可以洞悉多是改善型需求在支撑二手市场。
60㎡以下、60-90 ㎡和90-120㎡的户型成交量所占比例环比分别下降0.04个、0.01个和0.90个百分点；
120-144 ㎡和144㎡及以上的户型成交量所占比例环比分别增长0.23个和0.72个百分点。
进一步分析二手房交易的付款方式，发现按揭付款所占的比例进一步减少，环比下降1.22个百分点至36.74%。即更多买家宁愿早日全款拿下爱房，也不愿长期向银行贷款，减少杠杆。现在买房的都是手里有闲钱的人。
从区域上看，番禺、天河、增城挂牌量为全市前三，分别有23916套、15349套、15610套。
具体到楼盘，6月广州二手住宅成交活跃的top10楼盘，都集中在天河、白云、海珠、荔湾中心城区。
成交量位于前三的楼盘分别是棠德花园，岭南世界，富力城花园，网签宗数分别为30，29，29。
毫无疑问，这些地段都具有区位优越、货量充足的优势。但也不可避免地出现以价换量的趋势。
成交TOP3楼盘价格周环比持平或微跌
目前二手成交面临多重压力，一是新房挖走了许多购房客户。中心城区如天河、海珠、荔湾等上架了大量新房，分流了许多高端改善型客户群体。另一方面，远郊区域如增城等都保持着强劲的营销推广，提高去库存速度，这也大大削弱了二手房源的竞争力。
二是市场对二手房的预期价格持续走低。最后还是部分市民信心不足。
一线门店反映，虽信贷层面传来房贷利率下调的利好信息，但由于购房者的入市信心不足，未来经济运行的不确定性，对市场成交的效用有限。
而且，6-8月处于市场传统淡季，预计成交或仍有下降空间。
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